Les différentes majorités à l'Assemblée Générale

Le dédale des articles 24, 25 et 26. Et quelques définitions spécifiques à notre résidence

1. Majorité des voix : les voix sont exprimées en tantièmes. Elle exige que entre (30) et (15) propriétaires (présents ou représentés - article 24 ou tous - article 25) votent la résolution
2. Majorité des copropriétaires : Pour l'article 26, il en faut 26
3. 1/3 des voix : Elle exige que entre (9) et (22) propriétaires (présents ou représentés - article 24 ou tous - article 25 2e tour) votent la résolution
4. 2/3 des voix : Elle exige que entre (36) et (22) propriétaires (tous) votent la résolution

Selon les résolutions à adopter (ou rejeter), ce sont ces chiffres qui déterminent la tenue ou non (et non un quelconque quorum) de l'AG pour qu'elle puisse délibérer. La prise de ces décisions fait l'objet d'un encadrement strict par la loi du 10 juillet 1965

Majorité simple (dite majorité de l'article 24) : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (les abstentionnistes et les absents non représentés ne sont donc pas pris) 

• autorisation donnée au syndic  d'agir en justice,
• organisation et fonctionnement du conseil syndical.
• élection/nomination des membres du Conseil Syndical
• travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (mise au norme des  ascenseurs par exemple). Sont inclus les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement en vigueur ;
• modes de réalisation et d'exécution des travaux obligatoires rendus obligatoires par une disposition législative ou réglementaire ou par un arrêté de police relatif à la sécurité ou la salubrité publique ;
• modes de réalisation et d'exécution des travaux nécessaires après le prononcé d'une déclaration d'utilité publique ;
• travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
• autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble sauf si ces travaux affectent la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
• travaux de réparation courante ;
• travaux de toute nature n'affectant pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels ;
• remplacement d'équipement vétuste ;
• équipement des places de stationnement couvertes ou d'accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électrique.
• organisation et fonctionnement du conseil syndical,.désignation du ou des copropriétaires chargés du contrôle des comptes du syndicat 
• approbation du budget adaptation du réglement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement,
• décision d'engager le diagnostic technique global, ainsi que son mode de réalisation.

Majorité absolue (dite majorité de l'article 25) : majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents). Elle est exigée pour voter des décisions importantes qui dépassent la simple gestion courante de l'immeuble

• désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical 
• décision de déroger à la mise en concurrence de syndics
• délégation de pouvoir (procuration) de prendre l'une des décisions susceptibles d'être prises à la majorité simple,
• délégation de pouvoir concernant la mise en application, le suivi des travaux et les contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel  de charges
• autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci
• travaux affectant la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels,
• travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre,
• installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communication interne à l'immeuble qui porte sur une partie commune,
• installation de compteurs d'eau froide divisionnaires,
• travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration de l'immeuble,
• sécurisation de l'immeuble (accès des forces de l'ordre à l'immeuble et transmission des images réalisées...).
• conditions de vente d'une partie commune résultant d'une obligation légale (établissement de cours communes par exemple),
• modification de la répartition des charges suite au changement d'usage d'une partie privative.

Lorsque la majorité absolue n'a pas été obtenue, l'organisation d'un 2^e vote est possible à la majorité simple (sauf pour les travaux de transformation ou d'amélioration de l'immeuble) :

• immédiatement si le projet recueille au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),
• ou dans les 3 mois au cours d'une nouvelle assemblée générale si le projet n'a pas recueilli le 1/3 des voix.

Double majorité des voix (dite majorité de l'article 26) : requise pour valider les décisions les plus importantes de la copropriété. majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.

• la vente d'une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l'immeuble,
• la modification du réglement de copropriété portant sur les conditions de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes,
• les modes d'ouverture des portes d'accès à l'immeuble,

Unanimité : exigée pour des décisions qui restreignent les droits des copropriétaires sur leur lot ou des décisions contraires à l'usage de l'immeuble.

• la vente d'une partie commune ayant pour conséquence de modifier la destination de l'immeuble,
• la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif),
• la suppression du poste de gardien si elle porte atteinte au standing de l'immeuble,
• la modification de la répartition des charges. Si cette modification résulte de travaux ou de vente d'un lot, elle peut être validée selon des règles de majorité spécifiques.

Contestation (quelle que soit la majorité requise, le mode de contestation est identique)

Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :

• de fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
• ou de forme (exemple : décision qui n'a pas été inscrite à l'ordre du jour).

• Seul un copropriétaire (absent et non représenté ou ayant voté contre la décision peut contester la décision.
• Pour contester la décision, il faut saisie le Tribunal de Grande Instance (TGI) de Bobigny (Palais de Justice 173 Av Paul Vaillant Couturier
  93008 Bobigny Cedex Tél : 01 48 95 13 93, Fax : 01 48 95 15 85) dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.
• Cette notification doit être réalisée par le syndic dans un délai d'un mois à partir de la tenue de l'assemblée générale.
• L'action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
• Si le tribunal reconnaît l'action fondée, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts au copropriétaire concerné.
• Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s'il a abusivement saisi le tribunal.

Pour les articles 25 & 26, les recours sont suspensifs